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中航地产《城筑》11月刊:央行 “强心剂”助房市回暖

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发表于 2015-1-13 13:18:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    9月30日成为楼市转折的关键点,当天央行出台“央四条”,大幅度放宽个人房贷政策。如今政策已经月余,新政收效明显,犹如给持续下行的楼市注入了一针“强心剂”。
   
    对于普通购房者来说,央行出台的个人房贷政策最核心的有两点:一是“对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策”;二是“‘非限购’城市放开三套房贷,放松外地人贷款限制”。
   
    以前的个人房贷政策是“认房又认贷”,也就是只要家庭名下拥有一套住房,或者曾经有过房贷记录,再购房均算二套,需要支付60%的首付,利率最少上浮1.1倍。在实际执行中,自去年开始银行信贷额度紧张,导致二套购房的利率最高曾上浮到1.4倍。
   
    而新政之后,“拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策”,也就意味着新政将“认贷不认房”,原本被定义为二套的部分购房者将被认定为首套,首付比例由六成降到三成,一下子就在很大程度上减轻了购房者的首付负担。
   
    以北京为例,一间普通刚需房的总价在200万左右,按此计算,新政后相当于把以前的120万首付降到了60万。降首付、加杠杆后,无疑扩大了购房需求的基数。除此以外,购房者还能享有利率优惠,尽管利率的7折优惠在北京很难实现,但大部分商业银行可以给予利率9折优惠,与此前最低上浮1.1倍相比,这一增一减之间,按贷款100万20年还清来计算,相当于节省了18.6万元的利息支出,对于资金实力不强的刚需、刚改型购房者来说也是一笔不小的数字。
   
    “‘非限购’城市放开三套房贷,放松外地人贷款限制”意味着不限购城市信贷政策的全面松绑,这条看似和北上广深以及三亚这5个仍在执行限购的城市关系不大,但是,对于在北京工作,计划在环京置业的购房者来说,可以称得上是重大利好。
   
    去年,环京的一些热点地区,如燕郊、香河、固安,曾对不能提供当地一年以上社保证明和纳税证明的外地购房者不予放贷,外地人只能全款购房或者全款分期买房。现在,这个口子也已经打开,对于毕业时间不长,手里资金不充裕的年轻人,可以先在北京周边贷款买房,等经济实力强了再二次升级。环京楼市热了,北京还能冷吗?
   
    政策执行了一个多月的时间,市场成交开始明显升温。
   
    10月,北京新房市场在扣除保障房以后,商品住宅总销量比9月增加了2000套,由于信贷政策是利好刚需和首次改善型购房者,10月成交价低于3万元的住宅成交套数占整体市场成交的比重由9月的78%上升至90%。
   
    二手房市场在10月20日以后,每日网签量也由此前的400套左右上升至600套以上。
   
    从市场的实际销售数字可以看出,北京楼市无论是一手还是二手,都在因为政策的拉动释放出部分购房需求。
   
    政策放宽后,市场基本面确实有好转,但也不得不说,信贷政策覆盖面相对有限,楼市成交量的持续回暖还需要更多利好政策的支持。特别是当前北京房价已达高位,短期内再上涨的空间有限,整体的宏观经济尚在筑底,购房者的悲观情绪仍未得到真正扭转,这些都制约着楼市成交反弹的幅度。因此我们判断,短期成交复苏可期,房价快速上涨无望。
   
    特别是年底前北京房价更是无力上涨,主要原因在于北京创下历史新高的9万套商品住宅库存冻结了开发商的海量资金,再加上今年低迷行情下开发商大多没有完成年度销售任务,现在正是借助政策春风去库存、增业绩的关键时期,所以年底前房企“平价走量”是主流,项目涨价不会形成趋势。
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