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首个众筹买房投资产品“房宝宝”引争议

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发表于 2014-6-25 18:06:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    (南方日报讯)日前,一向在互联网金融领域爱吃螃蟹的“团贷网”,又率先在东莞推出了首个众筹买房投资产品“房宝宝”,这种将网贷平台与房地产联姻的方式既独特新颖,又备受关注。

    “房宝宝”是通过向投资者筹集资金“凑钱买房”,通过房产的增值让投资者获得利润的众筹投资产品。这款产品仅在上线后2分多钟就筹到了500多万元,并于上线之后的第二天就完成了1491万元的众筹目标。但同时,“房宝宝”也面临着盈利前途未卜、打法律擦边球等非议。

     试水碎片化房产投资
    “互联网房地产局限在楼盘团购等活动,没有做到碎片化的方式,让更多人参与到房地产投资当中来。”团贷网CEO唐军对互联网金融、在线教育、在线医疗等各大领域研究一番后,找准了房地产作为与P2P网络平台接轨的突破口。

     团贷网投资的房产是位于东莞黄旗山板块的独栋别墅中信御园。中信御园的售价基本在每平方米30000—45000元,而团贷网以7折的价钱买下了18套别墅,并将其中的一套用于其P2P平台上的众筹项目。

    本次“房宝宝”投资的房产是一套大小656.43平方米、价格1491万元的别墅。该款产品的众筹起购金额为1000元,在上线第二天就筹足了资金,共有443人参与众筹。

    据团贷网介绍,该房产的最长持有期限共同约定不得超过3年。期间,参与者可以投票决定是否将房产卖出获得投资收益,一人一票,参与众筹者超过51%即为通过。众筹者也可以中途将房产投资份额进行转让。

    另外,投资者还需要向团贷网支付相关服务费用。在收益上,团贷网则不承诺预期收益,但认为,凭借7折的购入价以及该地块巨大的升值潜力,众筹投资人拥有巨大的保值和升值空间。

    盈利“钱”途未卜
    东莞理财师协会会长马志平认为,这种众筹是一种比较新潮的做法。“利用互联网这个平台收集散户的钱进行房产投资,这个新模式倒是可以尝试,但是好是坏则很难说。”他说。

    马志平首先担忧的是投资别墅的获利可能性大小。他举例说,他经常经过景湖花园那一带老牌的东莞别墅区时,发现很多别墅是空置的,门窗锈迹斑斑,罕有人迹。因而其他别墅的接盘人也不一定多。

    团贷网推出“房宝宝”产品,显然建立在看涨房价的预期上。而目前东莞房地产市场是涨是跌仍扑朔迷离,“房宝宝”是否能盈利也“钱”途未卜。

    在对房地产市场进行调研后,唐军对这个问题显得很有信心。“我们去问过二手楼,说房价跌了,你赶紧卖吧,他们说,不卖,我旁边的天骄峰景都18000元/平方米了”,唐军说,地铁开通后,东莞跟深圳广州接轨,更多在深圳、广州工作的人愿意到东莞买房,房价将会是稳中有升,逐渐与深圳、广州缩小差距。

    东莞市房地产业协会秘书长陈骏良也认同东莞房价增长的潜力。他说,东莞的房地产市场一直没有什么水分,价格普遍合理。每平方米3000多元的楼面地价加上成本、税费,达到八九千元了,卖到1万多元也很合理。“未来东莞发展仍有地理优势,毕竟有那么多工厂,经过调整,城市会显现活力,楼价会可能会慢慢升。”

    不过,陈骏良说,虽然房地产市场有升值前景,但“房宝宝”这个产品本身存在不少风险和监管盲点。

    监管盲点尚存
    与陈骏良一样,最多人担忧的,是监管缺失和网贷平台的道德风险。

    “一千万可以拿去买股票,也可以去澳门赌钱,也可能用十厘的高利息借给别人。”陈骏良说,“这个项目缺少监管部门对钱款流向进行跟踪,假设以高息借给别人,厚道的会把收回的利润分一部分给投资者,不厚道的就会说楼盘烂尾了。”

    对此,团贷网方面解释称,众筹项目发起设立之后,由第三方担保公司提供担保,同时也会在银行开设独立的资金定向监管账号,资金可以受到监管制约。

     记者向相关银行了解到,团贷网的确开设了监管银行账号,1000多万元筹款也确实打到了开发商账号。但银行方面称,银行只负责监管这笔款项,不会监管这个账号。

    中信御园售楼处工作人员对记者称,团贷网确实以7折的价格团购了一批房子,别墅位置多靠在路边。他说,该楼盘600多平方米的别墅目前剩余6套,价钱约为2000万。

    马志平也看到了监管盲点。他说,这种方式在政策监管这块是个空白,政府管控目前没有跟上。此种模式发展到了一定规模后,一定会引起监管部门的注意。另外,团贷网有没有集资的相关资质,这一点也值得讨论。

    陈骏良还考虑到,投资者与网贷平台存在信息不对称的问题。“网民容易被噱头吸引,聚集的网民太分散,难以知道钱的去向,如果发生问题也难以聚集起来维权”,陈骏良说。

    众筹建房障碍难破
    今年4月,北京中关村通过朋友圈募集200人,在河北沧州的中捷高新区通过众筹建房,筹备建立众筹家园小区。

    唐军也有一个与之相类似的大胆设想:“未来的发展趋势一定是通过众筹,出资人一起拿地,自己委托房地产公司来盖楼。”唐军说,这样操作可以省下开发商在拿地、建房中向银行、民间借款的两层利息成本,房价自然就降下去了。

    东莞房地产行业对互联网与房地产的联姻则没有那么乐观。

    陈骏良说,众筹与建设部门的预售制度相冲突。他解释说,现在的房地产开发商在没有拿到预售证之前不能收取购房者的任何一分钱;在领到预售证以后,开发商收取的钱款也要打到建设局房管科的监管账户,以此有效监管烂尾的情况。“假如要众筹建房,还没有拿地怎么能收钱?如果盖不成怎么办?中间出点什么差错怎么负责?”他说。

    团贷网总裁张林说,众筹对房地产行业产生的洗牌可能要长达10—20年。未来贷不到款的小型地产商会被淘汰,因此中小地产商一定会接受众筹的方式,接受网贷平台的钱,拿地把房盖好。

    对此,有东莞地产行业人员说:“不管开发商规模有多大,还是希望做专业的事”,他说,开发商希望控制这个楼盘,有定价权,获取更多利润。

    陈骏良还提到,领头人具备房地产开发的经验也是众筹建房必备的条件。他说,网络与很多领域都结合得很成功,唯独房地产领域比较困难。除了团购可行,其他的都暂时难以结合。

    他说,以深圳曾经尝试过的房联邦为例,不设售楼处,购房者在网上买房,输入身份证进行实名认证后就能买房。这个网络技术当时已经很成熟,但模式最后还是失败了。“现在大家都盯着这个缺口,但房地产有自己的独特性,线下看楼必不可少”,陈骏良说。
    面对质疑,行走在钢丝上的唐军仍然充满自信:“任何事情都是在冬天冒出苗子来,才会有春天。今年到明年年底是探索众筹房地产的一个很好开端。”

    争议
    涉嫌非法集资
    经济之声《天下财经》报道,据互联网金融行业观察者羿飞分析,由于“房宝宝”众筹项目人数已经超过了400人,远超非法集资的人数上限,因此“房宝宝”产品从诞生之初,就踩在了法律红线边缘。

    东莞某国有银行工作人员也认为,“房宝宝”的筹款方式与非法集资相似。

    对于涉嫌非法集资的问题,团贷网客服回应称:公司早已咨询了法律专家,不存在非法集资的可能性。团贷网方面称,“行为人非法吸收公众存款用于货币资本的经营,并以股权、货币或实物作为回报,承诺向投资人进行还本付息或给付回报的行为,可以被认定为非法集资”。而“房宝宝”项目是采用参与人自行委托购买并处分已确定的目标房产的方式,参与人自负风险、享受收益,与非法集资有本质的区别。

    经济之声观察员黄利明则认为,现有很多众筹项目在监管上是不能界定为非法集资的,因为很多产品在设计上是不会保证投资收益的。他说:“我还是比较看好这种模式,它毕竟可以解决中小项目、中小企业的融资需求。但是从监管上,我觉得要做一些规范,一个是项目本身的资金量,另一个是参与的人数,还有就是要保证客户资金的安全。”

    角色定位不清
    羿飞提到了团贷网的角色定位问题。在本次“房宝宝”产品的众筹过程中,团贷网本身是平台,但同时也是投资者,角色上的定位不清,很容易让人产生“团贷网是否会和地产商产生利益输送可能性”的联想。羿飞认为,“虽然说每个人都买了一个份额,但这其中会不会有领投人有返佣等情况呢?这你是不清楚的。”

    团贷网方面称,团贷网在整个众筹买房过程中承担一个信息搜集、验证及发布的平台角色,对项目本身进行调查及信息披露。


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